西安要债公司夫妻一方私行出售共有房子怎么办？

 案情简介

 原告刘富洋诉称，其与宋丽娜二人于2006年5月11日挂号成婚。2009年10月，二人一同购买了一套房子，挂号在宋丽娜一人名下。后刘富洋与宋丽娜夫妻感情不合，长期分家。宋丽娜的朋友李思博在明知宋丽娜与刘富洋闹离婚的情况下，于2015年5月14日，与宋丽娜房子生意合同，约好以100万元的价格购买涉案房子。

 签定合同后，宋丽娜将该房子过户到刘思博名下。刘富洋以为，李思博明知刘富洋夫妻二人有矛盾，却在刘富洋不知情的情况下，以100万元的价格购买共有房子，直接侵害了自己的合法权益。因此原告刘富洋起诉要求确认李思博与宋丽娜之间的购房合同无效，并将房子过户给自己。

 被告李思博辩称，自己通过正常合法有用手续购买宋丽娜名下的房子，并经房管部分改变挂号过户是合法有用的，依据《物权法》和《城市房子权属挂号管理办法》，不动产权利证书是权利人享有该不动产的证明，原告主张房子生意合同无效缺乏现实和法律依据，央求依法驳回原告诉讼央求。被告宋丽娜未进行答辩。

 判决成果

 一审法院以为：恶意勾通，损害国家、集体或许第三人利益的合同无效。本案原告与被告宋丽娜于2006年5月11日挂号成婚，两头至今没有离婚，2009年7月28日，被告宋丽娜取案涉房子，该房子应归于原告与被告宋丽娜的夫妻一同工业。被告宋丽娜未经原告附和，与被告李思博签定房子生意合同，将该房子出卖给被告李思博。

 依据郑州市公安局郑东分局对被告宋丽娜与李思博别离作的询问笔录，被告李思博在购买该房子时与被告宋丽娜关系密切，且在签定购房合同之前陪同被告宋丽娜与原告去民政局处理离婚，而且知道当天两头并未处理成离婚手续，故被告李思博在与被告宋丽娜签定房子生意合一同明知原告与被告宋丽娜系夫妻关系且婚姻出现问题正在准备离婚，其购买该房子不能构成好意。

 关于该房子的出卖价格，二被告在房子生意合同中约好的价格为100万元，被告李思博供应的开具日期为2015年5月14日的购房发票金额为1205292元，被告宋丽娜在郑州市公安局郑东分局于2015年7月8日所作的询问笔录中称房子以总价90万元卖的，5月份过户前一天，李思博给了其60万元现金，还欠30万元；但李思博在询问笔录中称这套房子是以总房款一百三、四十万元买的，以现金办法付款，现已付了七、八十万元，还没付清；被告李思博提交的被告宋丽娜出具的落款日期为2015年5月11日的《收条》原件载明收到李思博付房款90万元，房款全部付清，其供应的被告宋丽娜于2015年5月27日出具的《收条》复印件载明收到李思博支付房产余款30万元，以此为证，互不羁绊。二被告关于房子价格、付款情况的陈述不一致且不同较大，与购房合同及购房发票、被告宋丽娜出具的《收条》均彼此矛盾、不能彼此印证，故被告李思博提交的《收条》亦不足以证明其以合理价格受让该房子。

 综上，被告宋丽娜未经原告附和，在两头准备离婚时出卖夫妻共有房子，被告李思博在购买房子时亦不能构成好意，二被告的房子生意行为损害了原告利益，故二被告签定的房子生意合同应确认为无效合同。原告主张供认二被告签定的《房子生意合同》无效，本院予以支撑。原告另要求被告李思博将本案所涉房子过户给原告，因二被告签定的《房子生意合同》无效，被告李思博应将房子返还出卖人，故被告李思博应将本案所涉房子过户给被告宋丽娜。

 西安要债公司律师点评

 在司法实践中，许多实质上由夫妻两头一同共有的房子在进行房子挂号时挂号在了夫妻一方名下。尽管房子挂号在夫妻一方名下，只要是夫妻关系存续期间用一同工业所购买的房子就归于夫妻两头共有的工业，是否在房产证上加上另一方的名字，对两头的权利义务没有影响。实践中，夫妻一方在与第三人商定卖房时，可能与爱人进行过洽谈，也可能没有进行过洽谈就与第三人签定了房子生意合同。合同签定之后，卖房人的爱人作为房子共有人，以卖房人未经其附和为由央求供认已签定的房子生意合同无效。另外还有一种普遍的情况，即关于夫妻一方与第三人签定房子生意合同之事，其爱人是知道的，可是房子生意合同签定之后，因为房子价格上涨而反悔，其爱人以未经其附和为由央求供认房子生意合同无效。

 那么应当怎么确认夫妻一方与第三人签定的房子生意合同的效能呢? 

《合同法》第五十二条规则：“恶意勾通损害第三人利益的合同无效。”假设房子生意合同违反该条规则的，合同无效。《婚姻法司法解释（三）》第十一条第一款规则：“一方未经另一方附和出售夫妻一同共有的房子，第三人好意购买、支付合理对价并处理产权挂号手续，另一方主张追回该房子的，人民法院不予支撑。”该司法解释条款的适用有以下几个条件：

 第一，第三人归于好意购买，而非与爱人一方恶意勾通损害另一方的利益；

 第二，买受人支付了合理对价；

 第三，买受人现已处理了产权挂号手续。

 所谓“好意”是指，转让人具有权利外观，受让人不知道转让人无处分权，没有与爱人一方恶意勾通损害另一方的利益，且没有重大过失。在举证责任分配上，真实权利人也便是不知情的一方主张受让人不构成好意的，应当承担举证证明责任，假设其不能证明受让人为恶意，就应推定受让人为好意。

 是否为“合理对价”应当依据房子的性质、数量以及付款办法等具体情况，参阅转让时（完结房子转移挂号之时）房子所在地市场价格以及生意习气等因素概括确认。具体来说，转让价格达不到转让时房子所在地的政府指导价或许市场生意价70%的，一般能够视为明显不合理的低价。

 因此，夫妻一方私行出售夫妻一同全部房子，购房人契合好意取得要件的，该房子生意合同有用；不然，该房子生意合同无效。

 在房子生意合同有用的情况下，不知情的一方能够在提起离婚诉讼时，向私行出售房子的一方主张侵害共有权的损害赔偿责任。损害赔偿的的数额包含房子转让价款中应当归于自己的部分以及房子价款与出售时价格差额中归于自己的部分。

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